Земля не для всех: как в Приморском крае исчезли аукционы на участки (ИНТЕРВЬЮ)

Земля не для всех: как в Приморском крае исчезли аукционы на участки (ИНТЕРВЬЮ)
Земля не для всех: как в Приморском крае исчезли аукционы на участки (ИНТЕРВЬЮ)
Фото: static.vl.ru

С момента вступления в силу  льготных режимов распределения участков  в Приморском крае почти не проводят земельные аукционы. Да и вообще отношения с землей складываются сложные − люди годами обивают пороги департамента земельных и имущественных отношений в попытках зарегистрировать, обозначить и  хоть как-то узаконить имеющуюся землю. Об этих и других проблемах корреспондент VL.ru побеседовал с земельным юристом Олегом Кучма.

−  Олег Владимирович, действительно ли во Владивостоке нет свободной земли? Или это отговорка? Строительство-то, вон, цветет буйным цветом.

—  Во Владивостоке есть земля. Но нет земли, по которой нельзя изящно отказать. Практически вся она имеет какие-то обременения, которые тянутся еще с советских времен. Допустим, у нас в районе «Зари» кончается историческая застройка советской эпохи. И все, что дальше от трассы к морю − земля ДВО РАН . Есть еще вторая санитарная зона, которая периодически всплывает, периодически пропадает. Есть  военные и гражданские лесничества . То есть абсолютно у любой земли есть причина ее не давать − санитарные зоны, опасные зоны, полосы отчуждения, государственные акты 50-х годов. На любой кусок можно найти обоснование, почему его не дадут. Нет таких только на Весеннюю и на Трудовое. Но там уже и земли почти нет свободной.

– По этой ли причине у нас стало проводиться так мало аукционов?

– Люди логично не выходят на аукционы. У нас зарегистрировано несколько сотен резидентов свободного порта, которые получают землю без торгов. Резидентам она достается практически под что угодно, в любых количествах и с преимущественным правом. То есть приходит человек, говорит − давайте проведем аукцион по конкретному участку. А потом заходит резидент и аукцион отменяют, так как у резидента имеется преимущественное право. Соответственно какой-то крупный кусок земли не имеет смысла разыгрывать на аукционе. Землю продавать, вроде, нельзя, но фирмы-резиденты, регистрируются пачками. Потом просто продается фирма целиком. Был директор Иванов, стал Петров. Якобы продана фирма, но у нее из всех активов только земля. Для включения в реестр требуется предоставить какой-то бизнес план на пять миллионов рублей... Что такое пять миллионов для участка земли под строительство? Это коробка не очень большого дома.

– Резидентов сейчас сотни. Им  все участки достаются?

– С резидентами тоже все непросто. Их действительно сейчас очень много. В программе имеются целевые назначения, которых там быть в принципе не должно было. Есть такая волшебная «целевка» как управление недвижимым имуществом, например. Подразумевалось, что это земля, на которой построят гостиницу или доходный дом, а резиденты будут ей управлять и извлекать доход от эксплуатации. Получилось иначе. Крупная строительная компания  Владивостока зарегистрировала 20 резидентов. У Ищенко их штук восемь. Они берут десятки участков по 15-20 соток – отдельные кусочки в пригороде, классическое ИЖС (даже не коттеджные поселки). И пишут, что тут что-то построят и будут этим «управлять». Насколько мне известно, у той компании и друзей-сотрудников учредителя этих участков около 600. Какой после этого смысл что-то выставлять на торги под ИЖС? В среднем в год во Владивостоке строится 200-250 новых коттеджей. То есть фактически всего одна организация уже на три года вперед набрала участков «как для всего города». Возникает правовой идиотизм − я хочу себе построить дом, а мне говорят − мы сейчас будем год-полтора формировать участок (в бюджете нет денег), потом будет аукцион (еще месяца два). Допустим, ты все равно пишешь заявление и «светишь»  участок , через неделю после тебя заходит вот такой резидент и говорит, что ему нужнее. Тебе пишут отказ по приоритетной заявке от резидента. В итоге сам себе ты дом построить на бесплатной земле не имеешь права, а резидент  для тебя может. Ситуация дурацкая: Иванову как физическому лицу ничего, а Иванову как резиденту − пожалуйста.

– А муниципальные аукционы?

– С муниципальными аукционами то же самое. Резиденты могут претендовать на любую землю, никакой разницы нет. К тому же у нас никогда нормальных аукционов и не было. На «нормальном»  разыгрывается право на заключение договора аренды, либо собственность на землю. У нас разыгрывается стоимость аренды земли в год. При этом минимальный срок аренды не оговорен. Понятно, что кто быстрее сможет выкупить участок, тот меньше заплатит. Это гонки с бюрократией. Выходят на аукцион «свой» и «не свой». Аренда доходит до безумных цифр. Был выставлен, например, участок в 5,5 соток. Мы остановились в торгах на 1,85 млн рублей аренды в год. «Свой» участник «в законные сроки» выкупит его за три месяца, под «муляж» дома, заплатит за это дело полмиллиона и с выгодой перепродаст. А «не свой» будет обивать пороги департамента или судиться целый год, аренда «сожрет» два миллиона рублей и ему придется аврально строить там настоящий, а не картонный, тянуть электричество и так далее. А комиссии будут приезжать, не находить каких-то признаков капитального строительства и говорить, что нет оснований для выкупа. Или можно построить дом, а коммуникации к нему не прокладывают. Арендатор идет в суд, где его мурыжат год и в конце концов дают ответ, что в какой-то справке нет какой-то запятой. Соответственно, при такой огромной аренде ты гарантированно уходишь в минус. Проще купить участок на вторичном рынке и не играть в «Спортлото» с системой.

– Это следствие введения льготных режимов? Или проблема шире?

– Проблем много. С одной стороны, у нас многодетным землю дают бесплатно, инвалидам, ветеранам, резидентам бесплатно − кто пойдет на аукцион? В департаменте земельных и имущественных отношений кризис. Наталья Соколова (директор департамента земельных и имущественных отношений Приморского края с 2013 по 2016 год.  – Прим. VL.ru)  под себя подгребала все, что можно. Ей доверял Миклушевский, он ей отдал весь юг Приморья. Первоначально речь шла о том, что департаменту добавят 80 ставок, то есть он практически удвоится. Но в 2014-м  случился «Крымнаш», заморозили зарплаты чиновникам и увеличение числа ставок. То есть, чтобы добавить людей в департамент, нужно их убрать с других мест. 80 ставок − это нереально. Соколова своих сотрудников терроризировала как могла − всех заставляла работать по выходным, допоздна. Но при этом зарплаты больше не становились. А как платят, так люди и работают. Многие уволились. Когда вал захлестнул  и просрочка по заявлениям составляла год, ликвидировать ее уже было невозможно. После того, как Соколову выгнали, у руля департамента оказалась череда временщиков  − Михеева при назначении уже была под следствием, Терехов при назначении был под следствием. Когда человек ходит к следователю как на работу, есть ли у него желание заниматься основной работой? Когда назначили Подольского, никто не верил, что он надолго. Но он закрепился, несмотря даже на отставку Миклушевского. Привел за собой команду «судейских решал» – такие не привыкли делать что-то бесплатно. Карьерные чиновники работают на «дело государево», а между делом делают «добро»  себе. А этим не платят − они и не делают. Это психология. Второй момент − все понимают, что под такие полномочия надо или удваивать департамент, либо отдавать все обратно. Шансов исправить ситуацию при нынешней команде нет никаких.

– Раньше муниципальной землей распоряжались сами районы. Теперь у нас один департамент, в котором гигантские очереди и конца им не видно. Может, стоит раздать полномочия обратно по муниципалитетам?

– А тут другая сторона – когда полномочия по распределению земель у муниципальных районов отобрали,  в соответствующих органах опытных людей сократили . Теперь, если полномочия внезапно  раздавать обратно, то добавить ставки нельзя, потому что мораторий никто не отменял. То есть лучше-то не станет. Надо признать очевидное – в некоторых случаях надо добавлять   чиновников.

Пытаясь решить эту проблему, краевые власти с нуля создали монстра из 240 человек — КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края», фактически краевое управление градостроительства. Сотрудники ездят из Владивостока в край на бюджетной машине и что-то там измеряют. Поездки в Шкотово – на ежедневной основе. Оборудование GPS у них отбирают, как непатриотичное. Велели пользоваться «Глонассом». У GPS точность 10 сантиметров, а у «Глонасса» – два метра. Что они там измеряют? Натуральное вредительство: вот вам, говорят, чудо-симки «Глонасс», покупайте их по миллиону за штуку, ищите под них оборудование. А оборудования нет. Есть в Москве какие-то «инноваторы», но их опыт в производстве от силы два года, а не 30, как у признанных во всем мире американских производителей. По факту скрещивают слона с верблюдом. В агломерации был бы смысл, если бы за этим что-то стояло, кроме простого передела чиновничьих полномочий. А в нынешнем варианте никакого выигрыша ни у кого нет.

– Так почему земельные проблемы не решаются годами? Руководители департаментов меняются, режимы меняются, а вопросов не становится меньше.

– Одна из главных проблем с землей − это то, что ты ни в чем не можешь быть уверен. То есть ты можешь быть вторым собственником, третьим, владеть этой землей много лет. Но потом к тебе кто-то придет и скажет − все это незаконно, кто вам эту землю вообще дал? И это происходит постоянно. Особенно в Хасанском районе − там уже на третий раз всю землю делят. Сейчас раздали гектарщикам, через пять лет у них все заберут. Свидетельство о собственности на землю – фактически никчемная бумажка, говорящая только о том, что в данный конкретный момент государство на эту землю не претендует. Точно твоим останется только то, что ты уже плотно застроил. Если под какие-то там будущие планы куплен пустой участок – его могут отнять без проблем или поставить совершенно «несъедобную» целевку. Поэтому и не идут деньги в край.

У нас еще сидром: крупные чиновники не хотят ничего про землю слышать. Миклушевский ничего не хотел, Тарасенко. Теперь, видимо, Кожемяко тоже не захочет. Потому что это токсичный актив. Земля − это круто, это самый простой рычаг политического влияния. Но с другой стороны − это самый простой способ заляпаться, оскандалиться и погубить карьеру. Это сложный предмет, в котором они не разбираются и боятся его как чумы. Поэтому губернаторы просто делают вид, что проблем земли не существует. В конечном счете это приводит к бесконтрольности, безнаказанности земельных чиновников и земельному коллапсу.

− Но ведь есть масса свободной земли вдоль береговых полос. Есть договоры на отсыпку берега  даже во Владивостоке. И тем не менее, эти проекты единичные.

  Насколько я знаю, даже при строительстве «Хаятта» на Бурном чиновники дружно закрывали глаза. Отель строился почти целиком в воде. Администрация сказала − черт с ним, давайте притворимся, что там уже суша. Они закрыли глаза, нарисовали, что это суша. А потом когда начали отсыпать скалу в воду, пришла прокуратура, которая поинтересовалась, зачем строители потратили столько денег на 80 000 кубов скалы? Там же и так уже была суша?! В том числе это теперь один из эпизодов расследования − была вода или берег. Если было мокро, то почему незаконно оформили. А если была суша, то куда скалу дели? Даже само государство  для реализации имиджевых проектов бессильно полностью соблюсти собственные законы в разумные сроки.

У нас водное законодательство общее на всю страну, а не у каждого субъекта свое, как в США или Австралии. Возможно, Водный кодекс неплохо отражает реалии центральной России, но ведь есть «обводненные»  субъекты, например, Камчатка, Карелия или Сахалин, где на каждого взрослого жителя приходится по 500 метров береговой линии. То есть теоретически можно каждому жителю выдать хоть по 100 метров − хватит на всех и останется для внуков. А если взять умирающие населенные пункты в сельской глубинке, например вдоль Бикина? Почему жители села не имеют права построить себе что-то на воде? Кому они помешают? Но все равно нельзя. В итоге на корню погублена огромная «лодочная»  индустрия, которая могла бы добавлять к ВВП страны миллиарды долларов и делать жизнь на Дальнем Востоке намного привлекательнее. Конечно, и пустой дикий  пляж может быть вполне привлекательным для отдыха, но удачных природных бухт не так много. Километры береговой полосы на юге Приморья остаются никому не нужными болотистыми лиманами или вовсе не имеют подъездных дорог. А ведь море – это один из главных туристических ресурсов Приморья.

– Но все в один голос кричат, что Дальний Восток нужно развивать, строить дома, социальные объекты, приводить в порядок береговые мощности.

– Часть водного законодательства надо давно менять −  тут даже не чиновники виноваты. В России нет понятия генплана акватории. Вода до сих пор измеряется квадратными километрами, а не метрами, не гектарами. Точность − плюс-минус футбольное поле, система координат 1943-го года. И нет удобных интернет-инструментов, вроде кадастровой карты. Гражданин в принципе не может узнать, кому какая акватория принадлежит и осталась ли еще свободная вода. Пока все пилится «крупняком»  и километрами – инвестиции не нужны и невозможны. Имеем узаконенный распил биоресурсов, выгребание рыбы.

В Греции на материковой части есть НДС 20%, а на островной нет − есть стимул заселять острова. У них тысячи островов, и на каждом острове хоть что-то маленькое, но есть. Около Стокгольма 5000 островов. Заселено 85%. Всего навсего на островах обнулен налог на недвижимое имущество и упрощен порядок строительства частных пирсов. А у нас только сейчас какие-то резиденты смотрят на Коврижку − и еще неизвестно, достанется она им или нет. И будет ли там хотя бы что-то реально построено, кроме очередного символического картонного домика. На Рейнеке в 1950-х постоянно жили  больше 2000 человек, теперь зимует в полной изоляции пятеро  стариков.

Это замкнутый круг. В Америке есть «города для богатых» – налоги остаются в местном бюджете. Когда много богатых дают много налогов, можно строить крутые школы, садики, дома. И туда приезжают новые богатые. Как у нас в Москве − там много налогов, поэтому там можно построить много дорог, там лучше жить и туда все тянутся. На Дальнем Востоке  обратная ситуация − отсюда проще уехать, чем что-то сделать. Нет у нас ни дорог, ни инфраструктуры. Если земля будет продаваться на справедливых аукционах и эти деньги будут целиком вкладываться в строительство дорог к тем же пригородным участкам, а не уходить непонятно куда,  начнут и строить, и приезжать сюда жить. Сейчас жизнь в частном доме − это пустые понты. Построил дом за городом, а у тебя рядом ни банка, ни магазина, ни школы. Даже почту не носят.

Строительство − это очень мощный драйвер. Если брать, допустим, отдаленный район, где вырубают гектар дубового леса и зарабатывают на этом 5000  долларов, то после такого лесопользователя  остается лунный пейзаж. Потом проходит ливень, вся земля смывается и остается голая скала, на которой еще 100 лет ничего не вырастет. А кругляк кому-то на радость ушел в Китай. У нас в пригороде экологи бросаются под экскаваторы, но тут в каждые 10-15 соток вкладываются десятки миллионов рублей. Строятся дома, дороги, тянется интернет. Дом невозможно закончить, ты всегда в нем что-то делаешь. Это вечные инвестиции, колоссальный рынок сбыта для бизнеса. Да, часть работ делается за черный нал, поэтому налогов, может, и меньше чем положено, но все равно на порядки больше, если сравнить с вредительскими рубками леса.

– Если департамент негласно распоряжается землей и распределяет ее по «своим», нужно же что-то делать. Как с таким бороться?

– Переломить эту ситуацию почти нереально. Для этого, мне кажется, у руководства края должен быть KPI завязан на какие-то экономические показатели, на эффективность распоряжения землей: доходы бюджета, объемы строительства, развитие инфраструктуры. А не сколько тысяч гектаров в тайге раздали бабушкам или скучающим жителям крупных городов по ту сторону Урала. Вон, Подольский недавно отчитался, что героически раздал 24 000 «дальневосточных  гектаров». Представляете, сколько чиновников было занято на этой бессмысленной работе? А что дальше? Покажите мне хотя бы 1000 освоенных гектаров или стройплощадок. Изменения есть только на кадастровой карте. Покажите экскурсионные автобусы и сельские гостиницы, забитые жителями Москвы, приехавшими посмотреть на свои гектары  в Чугуевке или Зарубино? А ведь «своим»  эти гектары скоро достанутся в собственность – под выпас гусей, под «нестационарные кемпинги», под общественные туалеты. Это реально, уже обкатываются совершенно безумные технологии выкупа гектаров. Достигнута ли цель  «дальневосточного гектара»? Расцвел ли мелкий бизнес? Поехали ли крестьяне на Дальний Восток, как при Столыпине?

Мне кажется, получился грандиозный провал. Надо мониторить объемы капвложений, объемы зарегистрированной собственности, что реально построено. Тогда будет толк. По большому счету, руководство надо полностью менять – они работают на красивую цифру для совещания, а не на результат. Привыкли только имитировать бурную деятельность и уже не могут иначе.

Источник — VL.ru
 
По теме
Особое внимание уделили обсуждению мероприятий из долгосрочного плана комплексного социально-экономического развития Уссурийского городского округа до 2030 года.
Торжественная церемония празднования золотой свадьбы семьи Михаила и Людмилы Меньшениных состоялась 23 марта 2024 года в Лесозаводском отделе ЗАГС.
В России 7 апреля 2024 года пройдет Международная акция «10 тысяч шагов к жизни».
JPG Файл - ОМВД Хорольского района 28 марта – День образования дежурных частей в системе МВД России. Всякий, кто хотя бы раз бывал в отделе полиции, знает: первыми вошедших встречают дежурный и помощник дежурного.
ОМВД Хорольского района
Следователями СКР задержан директор турфирмы ООО «Туристическое агентство «Скай Тревел», обманувшей 300 граждан - Следственный комитет Следственными органами СК России по Приморскому краю пресечена преступная деятельность  сотрудников ООО «Туристическое агентство «Скай Тревел».
Следственный комитет
Это письмо в редакцию «Вестника Приграничья» прислала наша читательница, жительница Приграничья.
Газета Вестник Приграничья