Банк России планирует поменять подход к регулированию рынка ипотеки. Хотя банки во многих случаях готовы выдавать деньги людям с высокой долговой нагрузкой, в ЦБ стремятся ограничить долю рискованных кредитов. Самой рискованной регулятор считает ипотеку с первоначальным взносом ниже 20% и показателем долговой нагрузки (ПДН) заемщика более 80% - у таких людей на текущие потребности остается всего 20% дохода.
Сейчас для этого ЦБ применяет макропруденциальные надбавки, которые "отъедают" капитал у банков и тем самым делают для них выдачи рискованных кредитов невыгодными. С июля эти надбавки заменит другой инструмент - прямые ограничения для банков в виде лимитов, выяснила "Российская газета".
"С 1 апреля этого года у нас появится возможность устанавливать лимиты рискованных выдач и в ипотеке, и в автокредитовании, мы недавно получили такие полномочия. Как показал опыт, этот инструмент очень эффективен: гораздо реже потребительские кредиты стали выдавать людям с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН), у которых и так уже много долгов", - рассказала "РГ" директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. Воспользоваться недавно полученными от Госдумы новыми полномочиями Центробанк может с апреля, но вступят в силу изменения с июля. Пауза в три месяца нужна для того, чтобы банки успели перестроить свои рабочие процессы.
Лимиты в ипотеке могут коснуться кредитов с первоначальным взносом менее 20% и ПДН заемщика более 80% - проще говоря, тех людей, у которых и без ипотеки очень много долгов и мало сбережений.
Ужесточать условия для банков в таких случаях нужно, потому что низкий взнос в сочетании с большой долговой нагрузкой существенно повышает шансы выхода на просрочку. ЦБ борется с выдачей рискованных кредитов не первый год. На кредиты заемщикам с ПДН более 80% в четвертом квартале 2024 года пришлось только 13% выдач, хотя годом ранее их доля составляла 45%. Доля кредитов с ПДН 50+ за два года упала более чем в два раза - с 63% до 28%.
Снизилась и доля кредитов с низким первоначальным взносом менее 20%: с 50% во второй половине 2023 года до 13% в четвертом квартале 2024 года. Благодаря этому риски в ипотеке в целом по рынку уменьшились, и в середине февраля ЦБ смягчил условия выдачи по кредитам с ПДН меньше 70%. Людям с умеренными долгами или вовсе без них взять кредит на жилье стало проще.
"Мы планируем, что сначала макропруденциальные лимиты (МПЛ) будут установлены для наиболее рискованных ипотечных кредитов, выдаваемых с 1 июля 2025 года. К ним относятся кредиты заемщикам, которые более 80% своих доходов тратят на обслуживание долга и имеют низкий первоначальный взнос (не более 20%). На ипотеку с первоначальным взносом ниже 20% уже сейчас приходится не более 13% выдаваемых ипотечных кредитов благодаря макропруденциальным надбавкам и ограничениям, заложенным в программы господдержки. Также благодаря макропруденциальным надбавкам существенно ограничена доля ипотеки заемщикам с долговой нагрузкой выше 80% (около 13% в выдачах)", - пояснили "Российской газете" в пресс-службе Центробанка.
Значения МПЛ будут определены исходя из ситуации в экономике и, в частности, на рынке ипотеки и у застройщиков, отметили в ЦБ. "МПЛ не только улучшают структуру кредитного портфеля, но и сдерживают рост закредитованности граждан. Кроме того, введение МПЛ в ипотеке позволит снизить надбавки там, где сейчас они находятся на запретительном уровне. Это высвободит ресурсы банков, в результате чего они могут даже увеличить выдачу ипотеки", - объяснил представитель Банка России.
О перспективе введения новых лимитов по ипотеке Центробанк заявлял еще в ноябре, поэтому рынок готов к тем мерами регулирования, которые вступят в силу в этом году, рассказала "РГ" директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса "Выберу.ру" Анна Романенко. По ее словам, это не первые требования ЦБ к банкам, касающиеся жилищных кредитов.
Ранее ЦБ уже вводил макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска, которые ограничивали выдачи ипотеки косвенно, поясняет Романенко. В июне 2023 года требования коснулись ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%, а в январе 2024 года - со взносом менее 30%. "Это было достаточно эффективным инструментом для снижения доли рискованных кредитов", - считает эксперт.
"Отличие прошлых нововведений регулятора от тех, что вступят в силу в этом году, в том, что теперь ограничения будут прямыми. Ранее игроки рынка могли выдавать сколько угодно кредитов наиболее закредитованным клиентам с низким первоначальным взносом, вопрос был лишь в наличии у банка средств для обеспечения резервов по повышенным коэффициентам и желания замораживать эти средства. Теперь по достижении определенного лимита банкам будет запрещено выдавать новые кредиты таким заемщикам", - объяснила Анна Романенко.
Наблюдая за эффектом макропруденциальных лимитов на рынке потребительского кредитования, где всего за год доля кредитов заемщикам с нагрузкой свыше 80% снизилась вдвое, можно прогнозировать аналогичный сценарий и для ипотечного кредитования, отмечает Романенко.
"Точные значения макропруденциальных лимитов по ипотеке пока неизвестны, но высока вероятность, что если они так же будут снижаться квартал за кварталом, то вскоре достигнут минимальных значений - по потребительским кредитам для наиболее закредитованных заемщиков сейчас они составляют уже 3%. Учитывая, что объем выдач ипотечных кредитов заемщикам с долговой нагрузкой свыше 80% и первоначальным взносом менее 20% и так уже низкий, то, вероятно, новые ограничения практически сведут на нет такие кредиты", - говорит она.
По данным аналитиков платформы TYMY, доля ипотеки с первоначальным взносом 20% в структуре выдач в последние месяцы находится в районе 35-45%. Кредитов с первым взносом менее 20% за последние три месяца не зафиксировано, отмечают аналитики платформы.
По данным ЦБ, доля просроченной задолженности по ипотеке сейчас около 0,5% (прирост за январь этого года - на 5,7 млрд руб., до 102,1 млрд). Примерно такое же значение (чуть ниже 0,5%) было и в конце 2022 года. Позже, к концу 2023 года, доля просрочки опустилась немного ниже 0,4%, но затем вновь начала расти.
